Koupě bytu v insolvenci

Dobrý den,

chceme si s přítelem koupit byt, který je v insolvenci. Kontaktovali jsme insolvenčního správce s tím, že máme o byt zájem, již mu byl nařízen prodej nemovitostí a již je i zveřejněn odhad bytu, o který máme zájem. Takže počítáme, že k prodeji bude nabídnut co nevidět :) Nicméně máma nějaké nejasnosti, se kterými si nevíme rady.

Nejvíc nás trápí, jak je to s koupí takového bytu, který bychom chtěli financovat hypotékou/stavebním spořením (nejspíše využijeme ČMSS). Jde to vůbec? Všude se dočítáme něco jiného...

Dále by nás zajímalo, jak je to s daní z převodu nemovitosti. Tu musíme zaplatit my?

A v neposlední řadě nás zajímá, jaká jsou rizika do budoucnosti, především, zda nás mohou postihnout nějaké pohledávky bývalého majitele spojené s bytem.

Děkuji moc za odpovědi!

Krásný den, Markéta

Markéta
Ing. Pavel Sedlák

odpovídá Ing. Pavel Sedlák

Specialista na hypoteční úvěry, investiční a pojistné poradenství, zaměstnanecké benefity, SVJ, BD, pojistné a úvěrové poradenství pro právnické osoby, možnosti finanční nezávislosti

Zobrazit profil

odpovězeno 06.12.2013

Dobrý den Markéto,

zodpovědět Váš dotaz není jednoduché vzhledem k informacím, které jsou k tomu potřeba. Možná proto dostáváte různé odpovědi. Pokud se jedná o Vámi popsaný případ, měl by správce znát podmínky prodeje, za nichž bude možné byt koupit. Od nich se odvíjí celý úvěrový případ. Zároveň musíte zjistit, kdo je oprávněná osoba, která může podepisovat příslušné dokumenty. Nastíním vám dva možné scénáře, které však mohou být nějakým způsobem modifikovány.

V prvním případě by se to řešilo jako klasický prodej nemovitosti, tzn. dohoda se správcem, že v momentě připsání peněz na účet u advokáta či notáře, bude podán pokyn katastru nemovitostí na přepis majitele. Jakmile budete výlučnými vlastníky nemovitosti, peníze odejdou na účet určený správcem. Zde prakticky nehrozí žádné velké riziko.

V druhém případě se to může řešit dražbou, kde bude více zájemců. Zpravidla musíte vložit nějakou kauci, abyste mohli vstoupit do dražby. Řeší se to předhypotečním úvěrem, který máte vyjednaný na limit dle svého uvážení a možností. Jakmile vydražíte nemovitost, uhradíte prostředky a nemovitost se přepíše na katastru nemovitostí. Jestli by bylo možné použít opět princip advokátní úschovy výše popsaný vám sdělí správce nebo osoba, jež má dražbu na starosti. Riziko spočívá v tom, že pokud dražbu nevyhrajete, musíte zrušit předhypoteční úvěr, což vás může stát cca 5% z výše předhypotečního úvěru.

Pokud jde o výběr společnosti, rozhodně bych nedoporučoval to řešit přes stavební spořitelny, natož formou překlenovacího úvěru. Mají s tím málo zkušeností, což se pravděpodobně projeví na délce procesu a vítězství v dražbě. Co se týče překlenovacího úvěru, v současné době tyto společnosti neumožňují nebo hodně brání v odchodu. ČMSS je bohužel ten první případ, tudíž zamítá možnosti předčasného splacení z důvodu, že chcete ukončit dluh předčasně svými penězi, nebo že jste zjistili nevýhodnost oproti konkurenci. V současné době se vám tedy může jevit, že tato společnost je z hlediska nákladů výhodná, ale pokud se situace změní a konkurence přijde s něčím jiným řekněme za 3 roky, tak je téměř nemožné přejít k jiné. Případně si to prověřte někde na internetu pod hledaným textem „refinancování úvěru od lišky“ či jinde. S tímto problémem za mnou chodí v poslední době více klientů a mrzí mě, že společnost s takovým jménem si kazí svou pověst.

Daň z nemovitosti budete nejspíš platit vy. Zase je to spíše dotaz na správce. Dle současné legislativy (ne nový občanský zákoník) je možné tuto daň vymáhat od obou stran. Jestliže prodávající (což je dobrým zvykem) neuhradí daň z převodu nemovitosti, může ji finanční úřad vyžadovat od vás.

Riziko v budoucnosti ohledně pohledávek by se vás týkat nemělo, protože nemovitost bude vaše. Jakmile bude dokončen převod nemovitosti, jsou pohledávky původního majitele úplně oddělený případ. Jediný případ, který mě napadá je, že se později prokáže, že původní vlastník nabyl nemovitosti neoprávněně, v tom případě byste mohla v určitém čase přijít o nemovitost. Původ nemovitosti však prověřuje odhadce a týká se to i nemovitostí, které nejsou v insolvenčním řízení. Více se o tom dozvíte u právníka, stejně jako důsledky nového občanského zákoníku.

Odpověděl jsem Vám v kostce na základě dostupných informací z vašeho dotazu. V reálu je to trochu složitější. Rozhodně do tohoto procesu zapojte zkušeného finančního poradce a advokáta, kterým důvěřujete, a mají již nastudován nový občanský zákoník z hlediska procesů. Domnívám se, že Váš případ se protáhne do nového roku, kdy již bude v platnosti občanský zákoník.

Pokud budete potřebovat, samozřejmě vám rád pomohu. Stejně tak, pokud nebudete rozumět něčemu v mé odpovědi, neváhejte kontaktovat přímo mě. Kontaktní údaje naleznete v mém profilu na této stránce.

Přeji hezký den

Pavel Sedlák

příspěvek 1000 Kč pro klienty SH