Hypotéka vs katastr

Dobrý den,

před 6ti lety jsme s přítelem koupili byt financovaný hypotékou. Hypoteční smlouva i zápis v katastru je na jeho jméno. Splátky hypotéky platíme napůl, ovšem já nikde nejsem "vedena", čili můj příspěvek na hypotéku, potažmo vlastnictví části bytu je pouze na ústní dohodě s partnerem. Končí nám fixace hypotéky, a uvažujeme nad změnou banky.

Ráda bych se zeptala, jestli je v této fázi možné mou osobu nějakým způsobem zapsat do katastru jako vlastníka půlky bytu a zároveň by hypotéka byla stále pouze na partnerovi? Museli bychom platit daň z převodu nemovitosti?

Děkuji za odpověď,

LS
Ing. Jiří Pohanka

odpovídá Ing. Jiří Pohanka

Specialista na hypoteční úvěry, optimalizace pojistného portfolia, sestavování penzijních plánů, investiční poradenství

Zobrazit profil

odpovězeno 27.02.2014

Dobrý den,

jestli tomu dobře rozumím, tak v současné době je vlastníkem bytu Váš partner a ten je zároveň i jediným dlužníkem, tj ve smlouvě o hypotečním úvěru je uveden sám samojediný. Končí Vám fixace úrokové sazby a chtěli byste přejít k jiné bance a zároveň při tomto přechodu udělat změny ve vlastnictví nemovitosti (stala byste se spolumajitelkou) a partner by přitom zůstal nadále jako jediný plátce hypotéky. Na možné řešení Vašeho problému můžeme nahlížet ze dvou rovin.

1) Z pohledu vlastnictví nemovitosti je bance vlastně jedno, komu úvěrovaná a zastavená nemovitost patří. Vlastník zastavované nemovitosti a dlužník (plátce hypotéky) nemusí být jedna a táž osoba. Z toho plyne, že vlastník nemovitosti může část nemovitosti prodat, darovat apod. komukoliv jinému, ovšem pouze s tou podmínkou, že tento nový vlastník bude akceptovat zástavní právo k nemovitosti. Ve vašem případě to bude prakticky znamenat to, že vy nové bance předložíte nový list vlastnictví, ve kterém již budete uvedena i Vy jako spoluvlastník, a banka s Vámi oběma uzavře zástavní smlouvy k dané nemovitosti (tedy nikoliv již pouze s Vaším partnerem). V každém případě je nutné počítat s tím, že od nového roku platí jiné lhůty pro zápis do katastru nemovitostí a s ohledem na ně je nutné začít na změně pracovat včas. Myslím si, že banka je schopna tuto změnu provést kdykoliv, tj. i mimo období konce fixace. Je samozřejmé, že je nutné s ní o tom jednat a uvědomit ji o tom. Jen na okraj zmiňuji, že i přistoupení k dluhu jako spoludlužník je možné. V tomto případě banka posuzuje bonitu spoludlužníka, ale opět to lze uskutečnit kdykoliv.

2) Z pohledu daní je nutné zvážit, jestli se na váš případ bude vztahovat daň z převodu nemovitosti (nově "daň z nabytí nemovitosti")  a nebo jestli nebude lepší uplatnit darovací daň. Prvně jmenovaná daň činí 4% z kupní ceny (či odhadní ceny), druhá má sazbu od nového roku 15%. Jenomže v případě té druhé, zákon určuje skupiny, které jsou od ní osvobozené:

  • příbuzní v řadě přímé a manželé
  • příbuzní v řadě pobočné, a to sourozenci, synovci, neteře, strýcové a tety, manželé dětí (zeťové a snachy), děti manžela, rodiče manžela, manželé rodičů a osoby, které s dárcem žijí nejméně po dobu jednoho roku ve společné domácnosti, a které z tohoto důvodu pečují o společnou domácnost nebo jsou na dárce odkázány výživou

Nicméně v tomto případě bych se na vašem místě obrátil s tímto konkrétním dotazem na daňového poradce.

V každém případě, pokud byste potřebovala pomoci s vyhledáním té "správné" banky a s vyjednáním podmínek, popř. i s nalezením optimálního daňového řešení, neváhejte mě kontaktovat, rád vám pomůžu.

S pozdravem

Ing. Jiří Pohanka

příspěvek 1000 Kč pro klienty SH